Asambleas virtuales de condominio en Costa Rica: lo que exige la Ley 10746

La Ley 10746, publicada en La Gaceta n.º 179 del 25 de setiembre de 2025, reformó los artículos 24 y 25 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933). Estos son los puntos que debes cuidar.

1. Comunicación real, no solo un enlace

La ley pide que el medio tecnológico garantice la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre todos los participantes, con transmisión simultánea de audio, video y datos. Además, la sesión debe respetar tres principios: simultaneidad (todos al mismo tiempo), colegialidad (decide el grupo) y deliberación (se puede discutir antes de votar).

En la práctica: un formulario para votar a solas, sin reunión, no alcanza. Debe haber una sesión en vivo donde los propietarios se vean, se escuchen y puedan opinar.

2. La convocatoria debe decirlo expresamente

Si la asamblea es virtual, la convocatoria tiene que indicarlo expresamente y explicar cómo podrán acceder y acreditarse los propietarios. Antes de enviarla, revisa que diga:

• que se trata de una asamblea virtual;
• el enlace o el medio para entrar;
• cómo se identificará cada propietario o su representante;
• la fecha y la hora de la primera y de la segunda convocatoria, y la agenda.

3. ¿Quién convoca?

El administrador convoca la asamblea, presencial o virtual. También pueden convocarla los propietarios que representen por lo menos un tercio del valor del condominio (artículo 25).

4. Cuórum y votos

Las reglas no cambiaron por ser virtual (artículo 24):

• En primera convocatoria, el cuórum lo forman los votos que representen al menos dos tercios del valor del condominio.
• En segunda convocatoria, hay cuórum con cualquier número de asistentes.
• Cada propietario vota según el porcentaje que el valor de su filial representa en el total del condominio.

Por eso, en una asamblea virtual no basta con contar personas conectadas: hay que saber qué filial representa cada una y su porcentaje.

5. Al menos una vez al año

La asamblea debe reunirse como mínimo una vez al año (artículo 24). Entre otras cosas, le corresponde aprobar el presupuesto de gastos del año (artículo 26).

Lista rápida antes de tu próxima asamblea virtual

1. Convocatoria que diga «asamblea virtual», con el acceso y la forma de acreditarse.
2. Una plataforma con audio, video y datos al mismo tiempo, donde todos puedan intervenir.
3. Identificación de cada propietario o apoderado y de su filial.
4. Cuórum calculado con el porcentaje de cada filial, no por cabezas.
5. Votaciones registradas por filial, con su resultado.
6. El acta con la asistencia y lo que se acordó.

Hacer todo esto a mano, entre una videollamada y una hoja de cálculo, es donde suelen aparecer los errores y los reclamos. Una plataforma que identifica a cada filial, lleva la asistencia y calcula el cuórum y los votos en tiempo real te ahorra ese trabajo y deja respaldo de cada paso.