Inquilinos y alquileres tipo Airbnb en el condominio

1. El propietario sigue respondiendo

Las obligaciones de la filial se le exigen al propietario aunque no viva en ella. Quien ocupa la filial responde por las infracciones que cometa, y el propietario responde junto con él en lo civil (artículo 22 de la Ley 7933). En la práctica, la cuota y las multas se le cobran al propietario.

2. Cuando un ocupante incumple una y otra vez

Si un ocupante que no es propietario infringe el reglamento de forma reiterada o altera la convivencia, la administración puede pedir su desahucio, siempre que el propietario le otorgue un poder para hacerlo (artículo 22). Antes de llegar ahí, lo normal es el camino de siempre: prevención por escrito y las sanciones del reglamento (artículo 23).

3. El alquiler por noches tiene ley propia

La Ley 9742 regula el hospedaje no tradicional: estancias de entre veinticuatro horas y un año, como las que se ofrecen en plataformas digitales (artículo 3). Quien alquila debe, entre otras cosas (artículo 8):

• Inscribirse en el Instituto Costarricense de Turismo.
• Inscribirse en Tributación y pagar los impuestos.
• Emitir factura digital por el servicio.
• Respetar el reglamento del condominio.

Los huéspedes también deben cumplir el reglamento del condominio (artículo 6). Hay proyectos de ley para cambiar algunas de estas obligaciones, así que conviene revisar si siguen vigentes.

4. ¿Puede el condominio prohibirlo?

Cada filial debe usarse según el destino de la escritura constitutiva, sin destinarla a otro objeto que el convenido (artículo 15), y cambiar el destino especial de una filial requiere los votos de dos terceras partes del valor del condominio (artículo 27). Si tu condominio quiere limitar o prohibir el alquiler por noches, la regla debe quedar bien escrita en el reglamento e inscrita. Antes de hacerlo, consulta a un abogado: es un tema que se discute.

5. Lo que funciona en la práctica

• Que el propietario registre a cada inquilino o huésped antes de que llegue.
• Que la caseta tenga la lista de quién está autorizado a entrar.
• Que cada inquilino reciba el reglamento, con las reglas de ruido, mascotas, parqueo y áreas comunes.
• Que el propietario sea siempre el contacto responsable.

Cuando el propietario registra a su inquilino o a sus huéspedes desde el teléfono y la caseta los ve al instante, la administración deja de enterarse de los alquileres por las quejas de los vecinos.