El reglamento del condominio: qué debe tener y cómo se cambia

1. A quién obliga

El primer reglamento lo establece el dueño de la finca matriz al constituir el condominio, y quien compra una filial queda sujeto al reglamento vigente (artículo 34 de la Ley 7933). No hace falta firmarlo aparte: comprar es aceptarlo.

2. Lo que debe tener como mínimo

La ley pide que el reglamento de condominio y administración diga, por lo menos (artículo 33):

• Cómo se nombra al administrador, qué puede hacer y cómo se le remueve.
• Cómo aporta cada filial para los gastos comunes.
• Cómo funciona la asamblea.
• Cómo se usan las áreas comunes.
• Las sanciones y cómo se resuelven los conflictos.
• Las reglas para cambios en las fachadas.

3. Cómo se cambia

Desde la Ley 10229 (La Gaceta n.º 120 del 28 de junio de 2022), cambiar las cláusulas del reglamento requiere los votos de al menos dos terceras partes del valor del condominio; si un solo propietario tiene la mitad o más del valor, se necesita además la mitad de los votos restantes (artículo 27). Antes de esa reforma se pedía unanimidad.

El cambio se aprueba en asamblea, queda en el acta y debe inscribirse en el Registro Nacional para que valga frente a todos (artículo 34). Un reglamento cambiado en la asamblea pero no inscrito es una fuente segura de discusiones.

4. Si alguien no lo cumple

Con debido proceso, la asamblea puede prevenir por escrito, imponer una sanción o una multa, o pedir el desalojo del infractor (artículo 23); el régimen de multas lo define el propio reglamento. Cuando quien incumple una y otra vez es un inquilino, la administración, con poder del propietario, puede gestionar el desahucio (artículo 22).

5. Si no estás de acuerdo con un acuerdo

Lo que acuerda la asamblea obliga a todos los propietarios. Quien considere que un acuerdo lesiona sus derechos puede reclamarlo dentro de los tres meses siguientes a que quede en firme (artículo 26).

Para que el reglamento sirva de verdad

• Que cada propietario e inquilino lo tenga a mano, no guardado en una carpeta.
• Que las multas y los intereses estén escritos con montos y plazos claros.
• Que cada cambio aprobado quede en el acta y se inscriba.
• Que las sanciones se apliquen igual a todos y con su respaldo.

Un reglamento que nadie encuentra no ayuda a nadie. Tenerlo en el teléfono de cada propietario, con un buscador para encontrar el artículo que importa, ahorra discusiones en la caseta, en el chat y en la asamblea.